Kiinteistön myynti ja vuokraus on verotonta toimintaa

Kiinteistöjen ja osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden myynti ja vuokraus ovat arvonlisäverotonta toimintaa. Kiinteistön ja huoneiston vuokraaminen tapahtuu siis lähtökohtaisesti arvonlisäverotta, ellei kysymys ole tilojen tilapäisluonteisesta vuokraamisesta. Arvonlisäverollista on tilapäisluonteinen kokous-, näyttely- tai urheilutilan tai muun sellaisen tilan vuokraaminen. Myös majoitustoiminta on arvonlisäverollista toimintaa.

Jos vuokraustoiminnassa oleva kohde on arvonlisäverottomassa käytössä, vuokranantaja ei voi vähentää kiinteistöön kohdistuvien kustannusten arvonlisäveroa. Asialla voi olla suuri merkitys, jos kiinteistöön tehdään remontti tai siihen muutoin kohdistuu suuria kustannuksia.

Vapaaehtoinen verovelvollisuus

Kiinteistön vuokraustoiminnasta on mahdollista hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi. Viralliselta termiltään kysymys on tällöin kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisesta. Hakeutumisen voi tehdä kiinteistön omistaja, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakas tai vuokralainen.

Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverolliseksi hakeutuminen on usein verotuksellisesti kannattavaa erityisesti, jos vuokrattuna oleviin tiloihin tehdään remonttia tai niihin kohdistuu rakentamisen aikaisia investointeja. 

Vuokraustoiminnasta arvonlisäverolliseksi hakeutuminen tapahtuu vuokranantajan mahdollisesta muusta liiketoiminnan arvonlisäverovelvollisuudesta riippumatta, ja hakeutumisesta tehdään erillinen merkintä arvonlisäverorekisteriin. Siten myös arvonlisäverollista toimintaa harjoittavien yritysten tulee erikseen hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverolliseksi, jos ne haluavat harjoittaa vuokraustoimintaa arvonlisäverollisena.

Vapaaehtoisen verovelvollisuuden edellytykset

Kiinteistössä harjoitettavaa toimintaa koskevat vaatimukset

Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen on mahdollista vain, jos kiinteistön vuokralainen harjoittaa kiinteistöllä arvonlisäverollista toimintaa. Vuokralainen voi arvonlisäverollista toimintaa harjoittavan tahon ohella olla myös valtio, yliopistolain mukainen yliopisto, ammattikorkeakoululain mukainen ammattikorkeakouluosakeyhtiö tai opetus- ja kulttuuritoimen rahoituksesta annetun lain mukainen yksityinen ammatillisen koulutuksen järjestäjä. Vuokralainen voi olla myös kunta, joka harjoittaa tiloissa palautukseen oikeuttavaa toimintaa tai ulkomaalainen yritys, jolla on oikeus ulkomaalaispalautukseen.

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkaan toiminnan on oltava hakeutumisen käsittävissä tiloissa kokonaan arvonlisäverollista toimintaa, eli tiloissa on joko harjoitettava itse kokonaisuudessaan arvonlisäverollista toimintaa, tai vuokrattava tilat arvonlisäverollisena edelleen. Muiden loppukäyttäjien (edellä mainittuja oppilaitoksia ja valtiota lukuun ottamatta) on harjoitettava tiloissa jatkuvasti ainakin osittain vähennykseen oikeuttavaa toimintaa.

Jos arvonlisäverolliseksi hakeutuneen vuokranantajan vuokralainen olisi vuokrannut tilan eteenpäin alivuokralaiselle, kiinteistön edelleen vuokraajan tulee myös hakeutua arvonlisäverolliseksi kiinteistön vuokraamisesta. Jos vuokranantajia on alivuokrauksen johdosta useampia, arvonlisäverolliseksi hakeutuneiden ketju tulee olla katkeamaton ensimmäisestä hakeutujasta tilat loppukäyttäjälle vuokranneeseen vuokranantajaan saakka.

Hakeutumisen kohteena olevaa tilaa koskevat vaatimukset

Kiinteistön vuokraamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen voi koskea koko kiinteistöä tai sen osaa. Oikeuskäytännön mukaan hakeutuminen voi koskea pienimmillään yhtä huoneistoa tai tätä pienempääkin selvästi erottuvaa, toiminnallisen kokonaisuuden muodostavaa, osaa.

Kun vuokranantaja hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi, Verohallinnolle tulee antaa selvitys siitä, mitä tilaa hakeutuminen koskee. Arvonlisäverovelvollisuus päättyy vasta, kun hakeutumisen edellytykset päättyvät, eli vapaaehtoinen verovelvollisuuden päättäminen ei ole mahdollista. Jos tilojen arvonlisäverollisessa käytössä tulee muutoksia, vuokranantajan tulee itse ylläpitää ajantasaista seurantaa, mutta muutoksia ei tarvitse ilmoittaa Verohallinnolle ennen kuin edellytykset verovelvollisuuteen ovat päättyneet kaikkien tilojen osalta.

Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisen ja rekisteröinnin ajankohta

Pääsäännön mukaan kiinteistön vuokraamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen merkitään arvonlisäverorekisteriin aikaisintaan siitä päivästä alkaen, jolloin hakeutumista koskeva ilmoitus on saapunut Verohallintoon.

Hakemus arvonlisäverovelvollisuudesta on mahdollista tehdä jo silloin, kun tilat on myöhemmin tarkoitettu annettavaksi vuokralle ja tavaroita ja/tai palveluja ryhdytään hankkimaan tätä tarkoitusta varten. Hakeutuminen on siten mahdollista, kun rakennus- tai korjaushanketta koskevat valmistelevat toimet aloitetaan. Kiinteistöllä suoritettavien uudisrakentamis- tai perusparantamistöiden sekä korjaustöiden kustannusten sisältämät verot voidaan vähentää rekisteröintiajankohdasta alkaen.

Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisen yhteydessä tulee esittää selvitys hakeutumisen edellytyksistä, kuten kiinteistön tai huoneiston käyttämisestä arvonlisäverolliseen tarkoitukseen. Tämä voidaan osoittaa esimerkiksi vuokrasopimuksella. Jos kohde ei ole vielä vuokrattuna esimerkiksi siksi, että rakennustyöt ovat vielä kesken, kohteen tulevasta käytöstä tulee antaa muuta selvitystä. Tällaisessa tilanteessa tulee Verohallinnon ohjeistuksen mukaan esittää selvitystä kiinteistön soveltuvuudesta arvonlisäverolliseen tarkoitukseen, kuten näyttöä kiinteistön käyttötarkoituksesta ja alueella voimassa olevista kaavamääräyksistä.

Mahdollisuutta vähentää uudisrakentamis- tai perusparannustöiden hankintahintaan sisältyviä arvonlisäveroja on kuitenkin ajallisesti laajennettu mahdollisuudella takautuvaan vähennysoikeuteen. Takautuvan vähennysoikeuden edellytyksenä on, että hakeutuminen tapahtuu kuuden kuukauden kuluessa uudisrakentamis- tai perusparannustöiden kohteena olleen kiinteistön käyttöönotosta. Vähennys kohdistetaan arvonlisäverovelvollisuuden alkamiskuukaudelle. Käytännössä takautuva vähennysoikeus mahdollistaa vastaavan arvonlisäverovähennyksen rakennushankkeen kustannuksista kuin jos vuokranantaja olisi rekisterissä jo heti rakennustöiden alkaessa. On hyvä huomata, että takautuva vähennysoikeus ei koske korjausrakentamista.

Kiinteistöjä koskevien arvonlisäverosäännösten ennakoiva huomioiminen

Kiinteistöalaa sääntelee erityisiä arvonlisäverotuksen säännöksiä, jotka eivät tule sovellettavaksi muiden liiketoiminta-alojen yhteydessä.

Kiinteistön tai osakehuoneiston käyttötarkoitus ja siinä tapahtuvat muutokset voivat merkittävästi vaikuttaa kiinteistön vuokranantajan arvonlisäveroa koskevaan vähennys- tai palautusoikeuteen ja -velvollisuuteen myös takautuvasti. Jos kiinteistöön kohdistuu perusparannus- tai uudisrakennuskustannuksia, ja kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu kokonaan tai osittain, tulee sovellettavaksi kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyä koskevat arvonlisäverotuksen säännökset. Kyseiset säännökset voivat johtaa siihen, että kiinteistön vuokranantajan rakennuskustannuksiin sisältyneen arvonlisäveron vähennysoikeus joko laajenee tai supistuu takautuvasti (linkki kiinteistöinvestointeja koskevaan kirjoitukseen). Toisin sanoen vuokranantajan vähennysoikeus on riippuvainen vuokralaisen tiloissa harjoittamasta liiketoiminnasta.

On hyvin tärkeää tunnistaa omaa ja vuokralaisen liiketoimintaa koskevat säännökset, jotta arvonlisäverotuksessa ei tule yllätyksiä. Kiinteistöinvestoinnit ja niihin sisältyvän arvonlisäveron määrä on usein suuri, ja arvonlisäveron vähennysoikeudella on iso merkitys kiinteistön omistajalle tai haltijalle. Tarvittaessa säännösten merkitys oman toiminnan kannalta on hyvä tarkistaa asiantuntijoiden avustuksella.

Fiscalesin veroasiantuntija Niina Tuovinen
Niina Tuovinen
Puh. +358 20 7205 473