Kiinteistöinvestointien arvonlisäverotus
Kiinteistöinvestointien yhteydessä ostetut rakentamispalvelut voivat pitää sisällään huomattavan määrään arvonlisäveroa. Mikäli kiinteistö otetaan arvonlisäverotuksessa vähennykseen oikeuttavaan toimintaan, voidaan kiinteistöinvestointia varten ostettujen rakentamispalvelujen arvonlisäverot vähentää. Jos taas kiinteistö tulee arvonlisäverotuksessa vähennyskelvottomaan toimintaan, ei verovelvollisella ole vähennysoikeutta. Kiinteistöinvestointiin liittyvien arvonlisäverojen määrä voi olla merkittävä, ja investointi kohdistuu usein huomattavasti yhtä vuotta pidemmälle.
Jotta vähennysoikeus ei määräytyisi vain rakentamishetken mukaan, on arvonlisäverolaissa erilliset säännökset kiinteistöinvestointien arvonlisäverotuksesta. Säännösten mukaan kiinteistöinvestointia seuraa kymmenen vuoden tarkistuskausi, jonka aikana arvonlisäveron vähennystä on vuosittain tarkistettava kiinteistön käytön muuttuessa. Siten esimerkiksi alun perin vähennykseen oikeuttamatonta toimintaa varten rakennetusta kiinteistöstä voidaan tehdä vähennyksiä, jos kiinteistö otetaan tarkistuskauden aikana arvonlisäverotuksessa vähennyskelpoiseen käyttöön.
Kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan muun muassa uudisrakentamista ja perusparantamista
Kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan kiinteistön uudisrakentamiseen ja perusparantamiseen liittyvää rakentamispalvelun ostamista tai suorittamista sekä sellaisen kiinteistön hankkimista, josta luovuttaja on suorittanut oman käytön veroa. Kiinteistöllä tarkoitetaan arvonlisäverotuksessa maa-alueita, rakennuksia ja pysyviä rakennelmia sekä niiden osia.
Sellaista kiinteistön korjaustyötä, jota ei voi pitää perusparantamisena, ei pidetä säännöksen mukaisena kiinteistöinvestointina. Perusparantamisesta on kyse, kun rakentamisella muutetaan kiinteistön tasoa olennaisesti paremmaksi. Esimerkiksi jo käytössä olevan hissin uusiminen ei ole perusparantamista, mutta perusparantamisesta on kyse silloin, kun hissi tehdään ensimmäistä kertaa rakennukseen. Perusparantamisen määritelmä vastaa käytännössä sellaisia menoja, joita ei voida tuloverotuksessa kirjata kuluksi, vaan jotka on aktivoitava osaksi kiinteistön hankintamenoa.
Kiinteistöinvestointia seuraavan kymmenen vuoden tarkistuskauden aikana vähennystä on tarkistettava vuosittain kiinteistön käytön muuttuessa
Säännöksessä tarkoitetun kiinteistöinvestoinnin valmistumisvuodesta alkaa kymmenen vuotta kestävä tarkistuskausi. Mikäli tuona aikana kiinteistön käytössä tapahtuu muutoksia, on rakentamisesta tehtyä arvonlisäverovähennystä tarkistettava. Tässä on hyvä huomata, että kutakin rakentamishanketta pidetään itsenäisenä kiinteistöinvestointina, jolloin tarkistuskauden kesto lasketaan erikseen kunkin hankkeen osalta.
Kiinteistön käytössä tapahtuva muutos voi olla esimerkiksi kiinteistön vähennykseen oikeuttavan käytön pieneneminen tai kasvaminen verrattuna alkuperäiseen tilanteeseen tai kiinteistön luovutus. Esimerkiksi vuokraustoiminnassa mukana olevien kiinteistöjen osalta vähennykseen oikeuttavan käytön osuus saattaa vaihdella vuosittain huomattavastikin. Tämä johtuu siitä, että vuokralaisen tulisi harjoittaa tiloissa arvonlisäverollista toimintaa, jotta kiinteistön katsottaisiin tuolta osin olevan vähennykseen oikeuttavassa käytössä. Siten arvonlisäverollista toimintaa harjoittavan vuokralaisen vaihtuminen arvonlisäverotonta toimintaa harjoittavaan vuokralaiseen aiheuttaisi tarkistusvelvollisuuden soveltumisen.
Kunakin vuonna tarkistuksen kohteena on kymmenesosa kiinteistöinvestoinnin hankintaan sisältyneestä arvonlisäverosta. Kun tarkistus tehdään, arvonlisäverollisen ja -verottoman käytön osuus voidaan laskea päivä- tai kuukausikohtaisesti ja säännönmukaisen arvonlisäveroilmoituksen yhteydessä ilmoitetaan joko lisää vähennettävää tai maksettavaa arvonlisäveroa. Tarkistukset kohdistetaan pääsääntöisesti joulukuulle, mutta esimerkiksi myynnin yhteydessä luovutuskuukaudelle.
Luovutuksen yhteydessä tarkistusoikeus- ja velvollisuus siirtyvät lähtökohtaisesti luovutuksensaajalle
Mikäli kiinteistö luovutetaan ennen kymmenen vuoden tarkistuskauden päättymistä, siirtyvät tarkistusoikeus ja -velvollisuus lähtökohtaisesti luovutuksensaajalle. Jotta tarkistusoikeus ja -velvollisuus siirtyisivät, on luovutuksensaajan tullut hankkia kiinteistö arvonlisäverollista liiketoimintaa varten. Muussa tapauksessa myyjän tulee tehdä niin sanottu kertatarkistus, eli palauttaa investoinnin yhteydessä vähennettyä arvonlisäveroa se osuus, joka vastaa koko jäljellä olevaa tarkistuskautta.
Luovuttajan on annettava luovutuksensaajalle selvitys vähennysoikeuteen liittyvistä seikoista. Selvityksestä on käytävä ilmi muun muassa kiinteistöinvestointia koskeva hankintaan sisältyvän veron määrä sekä se, missä määrin vero on voitu vähentää. Luovuttajan on huolellisesti varmistuttava siitä, että hän luovuttaa oikeat ja riittävät tiedot luovutuksensaajalle – muussa tapauksessa luovuttaja voi itse joutua vastuuseen verosta. Luovutuksensaajan on puolestaan annettava luovuttajalle selvitys siitä, että kiinteistö hankitaan arvonlisäverollista liiketoimintaa varten. Luovutuksensaaja vastaa tämän jälkeen oman hallinta-aikansa aikana tapahtuvista käytön muutoksista.
Sääntely on hyvä huomioida jo etukäteen
Sääntelyn noudattaminen edellyttää kiinteistöinvestoinnin tekemisen jälkeen käyttötarkoituksen seuraamista kymmenen vuoden ajan. Sääntelyn mukaiseen tarkistusvelvollisuuteen on hyvä varautua ajoissa ja esimerkiksi vuokrasopimuksia tehtäessä on hyvä olla selvillä siitä, kuka vastaa käytön muuttumisesta seuraavasta tarkistusvelvollisuudesta aiheutuvista muutoksista.
Kiinteistön luovutuksen yhteydessä osapuolten on hyvä huolellisesti varmistaa, mitä kiinteistöinvestointien tarkastusvelvollisuus merkitsee kummallekin osapuolelle. On tärkeää olla tietoinen sääntelystä, jotta veroseuraamuksiin pystytään varautumaan jo etukäteen, ja jotta sääntelyn edellyttämistä velvoitteista pystytään huolehtimaan asianmukaisesti.
