Kiinteistön eriyttäminen KHO:n ratkaisujen valossa

Verolainsäädäntö mahdollistaa liiketoiminnan eriyttämisen yhtiöstä toiseen yhtiöön siten, että eriyttämisestä ei aiheudu tulo- tai arvonlisäveroseuraamuksia. Verolainsäädännön mahdollistamat eriyttämistavat ovat liiketoimintasiirto, osittaisjakautuminen ja kokonaisjakautuminen.

Toisin kuin kokonaisjakautumisessa, liiketoimintasiirron ja osittaisjakautumisen yhtenä soveltamisedellytyksenä on, että siirrettävät varallisuuserät muodostavat liiketoimintakokonaisuuden. Liiketoimintasiirron ja osittaisjakautumisen merkittävin keskinäinen ero puolestaan on, kenelle liiketoiminnan vastaanottavan yhtiön osakkeet annetaan. Kun osittaisjakautumisessa vastaanottavan yhtiön osakkeita annetaan siirtävän yhtiön osakkeenomistajille, niin liiketoimintasiirrossa kyseisiä osakkeita annetaan sen sijaan siirtävälle yhtiölle.

Tässä blogikirjoituksessa käsitellään osittaisjakautumista ja liiketoimintasiirtoa koskevan liiketoimintakokonaisuusedellytyksen täyttymistä silloin, kun eriyttämisen kohteena on yksittäinen kiinteistö. Näkökulmana on erityisesti korkeimman hallinto-oikeuden antamat ratkaisut.

Verohallinnon ohjeen mukaan liiketoimintakokonaisuudella tarkoitetaan varojen ja velkojen kokonaisuutta, joka muodostaa itsenäisesti toimeentulevan taloudellisen yksikön. Kysymys liiketoimintakokonaisedellytyksen täyttymisestä on ollut useiden KHO:n ratkaisujen aiheena. Edellytyksen täyttyminen on erityisesti ollut epäselvää tilanteissa, joissa siirron kohteena on ollut yksittäinen kiinteistö.

Tilanne yksittäisen kiinteistön eriyttämisen osalta selkiytyi KHO:n vuonna 2015 antamien ratkaisujen seurauksena. Ratkaisuissa oli kyse yksittäisen kiinteistön eriyttämisestä liiketoimintasiirrolla (KHO:2015:155) ja osittaisjakautumisella (KHO:2015:156). Molemmissa ratkaisuissa yksittäisen kiinteistön katsottiin muodostavan liiketoimintakokonaisuuden ja eriyttämisen täyttävän veroneutraalin yritysjärjestelyn edellytykset.

Sen lisäksi, että KHO:n ratkaisuissa vahvistettiin käsitys yksittäisen kiinteistön mahdollisuudesta muodostaa liiketoimintakokonaisuus, niissä oli mielenkiintoista myös se, että vastaanottavina yhtiöinä toimivat tavallisen kiinteistöyhtiön sijaan asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö.

Ratkaisut vahvistivat käsityksen, että yksittäinen kiinteistö voi muodostaa liiketoimintakokonaisuuden. Toinen huomionarvoinen näkökohta ratkaisuissa oli se, että vastaanottavien yhtiöiden oli tarkoitus jatkaa toimintaansa keskinäisenä kiinteistöosakeyhtiönä (KHO:2015:155) ja asunto-osakeyhtiönä (KHO:2015:156). Lisäksi ensin mainitussa ratkaisussa myös siirtävä yhtiö oli keskinäinen kiinteistösakeyhtiö. Näistä seikoista johtuen kiinteistöihin liittyvät vuokratuotot eivät siirtyneet järjestelyssä vastaanottaville yhtiölle.  Liiketoimintakokonaisuusvaatimuksen katsottiin siis täyttyvän siitä huolimatta, että eriytettyihin kiinteistöihin liittyvät vuokratuotot eivät siirtyneet kiinteistöjen mukana vastaanottaville yhtiöille.

Vaikka ratkaisussa KHO:2015:155 olikin kyse keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä, sitä oli mahdollista tulkita niin, että kysymys ratkaisun kohteena olevan eriyttämistoimenpiteen hyväksyttävyydestä itsenäisenä järjestelynä olisi edelleen jäänyt auki. Mahdollisuus tällaiselle tulkinnalle syntyi siitä, että kyseisessä ratkaisussa kiinteistön eriyttäminen tehtiin osana suuren kiinteistösijoituskonsernin merkittävää järjestelyä. Tämä tulkintamahdollisuus kuitenkin sulkeutui KHO:n hiljattain antamalla ratkaisulla. KHO antoi 11.2.2021 (julkaisematon) ratkaisun, jossa yksittäisen kiinteistön eriyttäminen keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön muodosti itsenäisen järjestelyn, jonka katsottiin täyttävän veroneutraalin liiketoimintasiirron edellytykset.

Arviointia

Viimeistään viimeksi mainitun KHO:n ratkaisun myötä on selvää, että yksittäisen kiinteistön eriyttäminen veroneutraalilla liiketoimintasiirrolla tai osittaisjakautumisella on mahdollista. Selvää on myös se, että keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä voidaan käyttää kyseisten yritysjärjestelyjen osapuolina. Kuten aina, järjestely luonnollisesti edellyttää hyväksyttävät liiketaloudelliset perusteet.

Tässä blogikirjoituksessa käsiteltyjen tapausten jälkeenkään ei kuitenkaan ole täysin selvää, kuinka laajaa yksittäiseen kiinteistöön liittyvän vuokraustoiminnan täytyy olla, jotta liiketoimintakokonaisuusedellytys täyttyy. Ratkaisussa KHO 2015:155 oli kyse verrattain suuresta kiinteistöstä, kun siihen liittyvät vuokratulot olivat noin 2,5 miljoonaa euroa, jotka muodostuivat 133 vuokralaiselta saaduista tuloista. Kahdessa muussa ratkaisussa oli sen sijaan kyse vuokratuloilla mitattuna huomattavasti pienemmistä yksiköistä (noin €0,5 miljoonaa ja noin €0,3 miljoonaa), mutta nekin koskivat kiinteistöjä, joihin oli suunnitteilla noin kahden miljoonan euron saneeraukset.

Edellä esitetyistä luvuista saa jonkinlaista tuntumaa, missä suuruusluokassa eriytettävän kiinteistön tulisi olla, jotta se katsottaisiin liiketoimintakokonaisuudeksi. Tämän osalta on kuitenkin huomioitava, että arviointia ei tehdä yksinomaan vuokratulojen suuruuteen pohjautuen. Esimerkiksi sitä, millainen painoarvo vaikkapa saneeraussuunnitelmille tai muille seikoille on ratkaisuissa annettu, on hankala arvioida. Niinpä kysymys, muodostaako yksittäinen kiinteistö liiketoimintakokonaisuuden, tullee vielä jatkossakin olemaan oikeuskäytännössä ratkaistavana asiana. Toivottavaa on, että yritysjärjestelyt mahdollistava tulkintalinja jatkuu ja aiheeseen saadaan vielä lisäselvyyttä uusien ratkaisujen myötä.

veroasiantuntija-toni-huotari
Toni Huotari
Puh. +358 41 730 4361